【⚠️ご利用にあたっての注意事項】
本問題および解説は、宅建試験の過去問をベースにAI（人工知能）が自動生成した予想問題です。学習の補助としてご活用いただけますが、AIの性質上、法改正の未反映や内容の正確性を100%保証するものではありません。疑義がある場合は、必ず最新の基本書や六法全書等の公式な資料をご確認ください。
【予想問題 1】宅建業法：宅地建物取引業の免許
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 宅地建物取引業者Aが、免許の更新の申請をした場合において、従前の免許の有効期間の満了の日までに、その申請について処分がなされないときは、従前の免許は有効期間の満了とともにその効力を失う。
- 宅地建物取引業者B（甲県知事免許）は、国土交通大臣に免許換えの申請をし、その免許を受けなければ、乙県に所在する宅地の売買の媒介をすることはできない。
- 宅地建物取引業者Cが、宅地建物取引業者ではないDに自己の名義をもって宅地建物取引業を営ませる行為は、Cが名義の使用を書面で厳格に管理・指示している場合であっても、宅地建物取引業法に違反する。
- 宅地建物取引業者E（丙県知事免許）の免許の更新に当たって、丙県知事は条件を付すことができるが、Eがその条件に違反したとしても、丙県知事はEの免許を取り消すことはできない。
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【解答】 3
【解説】 1. 誤り 免許の更新申請をしたにもかかわらず、従前の免許の有効期間の満了の日までにその申請について処分がなされないときは、従前の免許は、有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間は、なお効力を有します。満了とともに直ちに効力を失うわけではありません。
2. 誤り 宅地建物取引業者は、免許を受けた知事の管轄区域外（他県）にある物件の取引を行うことができます。乙県に「事務所」を新設して業務を行う場合には国土交通大臣への免許換えが必要ですが、単に乙県所在の物件の媒介をするだけであれば免許換えは不要です。
3. 正しい（これが正解） 宅地建物取引業者は、自己の名義をもって、他人に宅地建物取引業を営ませること（名義貸し）は固く禁止されています。書面での管理や指示の有無にかかわらず、名義貸し自体が宅建業法違反となります。
4. 誤り 免許権者（丙県知事）は、免許に条件を付すことができ、またこれを変更することができます。免許を受けた者がこの付された条件に違反した場合、免許権者はその免許を取り消すことができます。
【予想問題 2】宅建業法：報酬の制限
宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）が受け取る報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、媒介に当たり、広告の依頼は行われていないものとする。
- Aが単独で貸主と借主の双方から居住用建物の貸借の媒介の依頼を受け、賃貸借契約を成立させた場合、Aが依頼者の一方から受領できる報酬の額は、依頼者の承諾の有無にかかわらず、借賃の1ヶ月分の0.55倍（消費税等相当額を含む）が上限である。
- Aが単独で店舗用建物の貸借の媒介の依頼を受け、1ヶ月の借賃20万円（消費税等相当額を含まない）、権利金300万円（権利設定の対価として支払われるもので、返還されないものとし、消費税等相当額を含まない）の賃貸借契約を成立させた場合、Aが依頼者の双方から受領できる報酬の合計額は、最大で22万円である。
- Aは、宅地の売買の媒介において、売主の特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した実費について、売主が事前に負担を承諾していた場合、法定の媒介報酬とは別に当該実費を受領することができる。
- Aが、代金400万円（消費税等相当額を含まない）の宅地の売買について、売主と買主の双方から媒介の依頼を受けて契約を成立させた場合、Aが受領できる報酬の合計額は最大で35万2,000円である。
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解答】 3
【解説】 1. 誤り 居住用建物の貸借の媒介において、宅建業者が依頼者の一方から受け取ることができる報酬の上限は、原則として借賃の0.55ヶ月分です。ただし、媒介の依頼を受けるに当たって依頼者から承諾を得ている場合には、借賃の1.1ヶ月分（消費税等を含む）を上限として受領することができます。
2. 誤り 店舗用建物（居住用建物以外）の貸借の媒介において、権利金（返還されないもの）の授受がある場合、権利金の額を売買代金とみなして報酬限度額を計算することができます。 権利金300万円を基準にした報酬限度額（片方から）：300万円 × 4% ＋ 2万円 ＝ 14万円。これに消費税を加えると15.4万円。双方から受領する場合は最大30.8万円です。 一方、借賃20万円を基準にした報酬限度額（双方合計）は22万円です。宅建業者は、いずれか高い方（この場合は30.8万円）を上限として受領できます。したがって、最大で22万円とする本肢は誤りです。
3. 正しい（これが正解） 宅建業者は、原則として法定の報酬限度額を超える金銭を受領できませんが、例外として「依頼者の依頼によって行う広告の料金」や「依頼者の特別の依頼により行う遠隔地への現地調査等の実費」であって、事前に負担の承諾を得ているものについては、報酬とは別に受領することができます。
4. 誤り 代金400万円の売買の媒介における一方からの報酬限度額は、（400万円 × 4% ＋ 2万円）× 1.1（消費税）＝ 19.8万円 です。 双方から依頼を受けている場合、売主から19.8万円、買主から19.8万円の合計39.6万円が最大受領可能額となります。したがって35万2,000円とする本肢は誤りです。
